Hva er en utleiedel?
En utleiedel er en del av huset som er innredet slik at den kan leies ut som egen bolig — typisk med egen inngang, eget kjøkken eller kjøkkenkrok, bad og ett eller flere soverom. Mange ferdighusleverandører har modeller der en slik leilighet er tegnet inn, ofte i sokkeletasjen på modeller for skrå tomter.
I dagligtale kalles det gjerne «sokkelleilighet», «hybel» eller «sekundærleilighet». I regelverket er det viktigste skillet om delen er en egen boenhet — med alle hovedfunksjoner for en bolig — eller ikke. En utleiedel med eget kjøkken, bad, stue og soverom vil i et nytt hus normalt regnes som en egen boenhet.
I Husguidens katalog er 134 modeller registrert med utleiedel (per 24. september 2026). Se dem samlet på ferdighus med utleiedel.
Krav i TEK17 — i grove trekk
Når du bygger nytt, må hele huset — også utleiedelen — oppfylle byggteknisk forskrift (TEK17). Reglene om «sekundærleilighet» med lempeligere krav som ofte nevnes, gjelder når man gjør om areal i eksisterende bygg. For nybygg er det de ordinære kravene som gjelder. De viktigste punktene for en utleiedel er:
- Brannsikkerhet: Hver boenhet skal være en egen branncelle, skilt fra resten av huset med brannskillende konstruksjoner, og ha tilfredsstillende rømningsvei og røykvarsling.
- Lyd: Det stilles krav til lydisolering mellom boenheter, både for luftlyd og trinnlyd. Dette påvirker etasjeskille og vegger mellom enhetene.
- Rom og dagslys: Rom for varig opphold skal ha tilstrekkelig romhøyde, dagslys og utsyn.
- Tilgjengelighet: En boenhet med alle hovedfunksjoner på inngangsplanet skal være tilgjengelig boenhet, med krav til blant annet trinnfri adkomst og snuareal.
- Ventilasjon og energi: Utleiedelen må ha tilfredsstillende ventilasjon og inngår i husets energiberegning.
- Bod og uteareal: Kommunens reguleringsplan kan stille krav til bod, uteoppholdsareal og parkering per boenhet.
Den nøyaktige utformingen — for eksempel hvilken brannmotstand skillekonstruksjonene må ha — fastsettes i prosjekteringen og dokumenteres av ansvarlig prosjekterende. Leverandører med utleiemodeller i katalogen har som regel standardløsninger for dette.
Byggesak og regulering
Sjekk reguleringsplanen for tomten før du velger modell. Noen planer tillater bare én boenhet per tomt, eller krever ekstra parkeringsplasser og uteareal per boenhet. Da kan en utleiedel kreve dispensasjon — eller ikke være mulig. Spør kommunen eller leverandøren tidlig.
I byggesøknaden oppgis antall boenheter. Et hus med to boenheter kan også påvirke kommunale gebyrer, for eksempel tilknytningsgebyr for vann og avløp, som i mange kommuner beregnes per boenhet eller etter areal.
Økonomi, lån og skatt
Byggekostnad
En utleiedel betyr flere av de dyreste rommene i et hus: ekstra kjøkken og ekstra bad, i tillegg til brann- og lydskille og egen inngang. Det gjør huset dyrere enn et tilsvarende hus uten utleiedel. Se prisguiden for hva modellene i katalogen koster.
Lån
Forventet leieinntekt kan styrke betjeningsevnen din, men bankene vurderer dette ulikt og tar ofte bare med en del av inntekten. Utlånsforskriftens krav til egenkapital og gjeldsgrad gjelder uansett. Les mer i guiden om finansiering og byggelån.
Skatt
Leieinntekt fra utleie av en del av boligen du selv bor i, er skattefri dersom du selv bruker minst halvparten av boligen, målt etter utleieverdi. Leier du ut mer enn halvparten, kan inntekten bli skattepliktig. Reglene har flere detaljer — sjekk Skatteetaten før du legger en bestemt nettoinntekt inn i budsjettet.
Utleieforholdet
Utleie av bolig reguleres av husleieloven. Bruk skriftlig leiekontrakt, og sett deg inn i reglene om depositum, oppsigelse og vedlikehold.
Fordeler og ulemper i praksis
Leieinntekten kan gjøre det lettere å betjene lånet, særlig de første årene, og utleiedelen gir fleksibilitet: den kan senere brukes av voksne barn, besteforeldre eller som kontor. Ulempene er at du blir utleier, med ansvar for vedlikehold og for leieforholdet, at du deler hus med andre, og at arealet koster penger å bygge selv i perioder der det står tomt. Tenk også på forsikring: fortell forsikringsselskapet at en del av huset leies ut.
Hva du bør se etter i planløsningen
- Separate innganger som ikke går gjennom hverandres private soner.
- Plassering av våtrom og kjøkken — helst ikke rett under eller over soverom i den andre enheten, av hensyn til lyd.
- Fleksibilitet: Kan utleiedelen enkelt tas inn i hovedboligen senere, for eksempel når barna blir tenåringer?
- Egen bod, vaskemulighet og uteplass for leietakeren.
- Lys: Sokkelleiligheter på skrå tomter får ofte best lys på én side. Se på solforholdene på din tomt.
Modeller med utleiedel i katalogen
Noen av modellene med utleiedel og oppgitt fra-pris, sortert etter pris:
| Modell | BRA | Fra-pris | kr/m² | Leveranse |
|---|---|---|---|---|
| Maja Älvsbyhus · Moderne | 85 m² | 2 600 000 kr | 30 600 | Nøkkelferdig |
| Maja+ med utleiedel Älvsbyhus · Moderne | 128 m² | 3 311 000 kr | 25 900 | Nøkkelferdig |
| Ålfjell Eikås Hytter & Hus · Klassisk | 162 m² | 3 689 000 kr | 22 800 | Byggesett |
| Arwen ABChus · Funkis | 163 m² | 5 026 000 kr | 30 800 | Begge |
| Arwen A — med utleiedel ABChus · Funkis | 169 m² | 5 312 000 kr | 31 400 | Begge |
| Nevie ABChus · Moderne | 178 m² | 5 412 000 kr | 30 400 | Begge |
Se alle 134 modellene på ferdighus med utleiedel, eller be om tilbud fra leverandører som bygger hus med utleiedel.
Ofte stilte spørsmål
Hvilke krav gjelder for en utleiedel i et nytt hus?
I et nytt hus bygges en utleiedel med eget kjøkken, bad og soverom normalt som en egen boenhet, og da gjelder kravene i TEK17 fullt ut for begge enhetene — blant annet brannskille mellom enhetene, lydkrav, rømning, dagslys og romhøyde. De lempeligere reglene for å gjøre om eksisterende areal til sekundærleilighet gjelder eksisterende bygg, ikke nybygg.
Er leieinntekten skattefri?
Leier du ut en del av boligen du selv bor i, er leieinntekten skattefri dersom du selv bruker minst halvparten av boligen, målt etter utleieverdi. Leier du ut mer, kan inntekten bli skattepliktig. Se Skatteetatens regler for utleie av egen bolig.
Teller leieinntekt når banken vurderer hvor mye jeg kan låne?
Mange banker tar hensyn til forventet leieinntekt når de vurderer betjeningsevnen, men ofte bare en del av den, og de kan kreve dokumentasjon som leiekontrakt eller takst. Praksis varierer, så spør banken før du forutsetter leieinntekt i budsjettet.
Må utleiedelen være universelt utformet?
TEK17 krever at en boenhet med alle hovedfunksjoner på inngangsplanet skal være tilgjengelig boenhet. Ligger utleiedelen på ett plan med egen inngang, vil kravet ofte gjelde for den. Konsekvensene avklares i prosjekteringen.
Kan utleiedelen seksjoneres og selges separat?
En egen boenhet kan i prinsippet seksjoneres dersom vilkårene i eierseksjonsloven og reguleringsplanen er oppfylt, men det er ikke gitt. Planlegger du det, bør du avklare med kommunen tidlig.
Koster det mye mer å bygge med utleiedel?
En utleiedel gir flere kostbare rom — ekstra kjøkken og bad — og krav til brann- og lydskille, egen inngang og ofte ekstra parkering. Det gjør huset dyrere enn et tilsvarende hus uten utleiedel. Om det lønner seg, avhenger av leienivået der du bygger og hvor lenge du planlegger å leie ut.
- DiBK — TEK17 § 12-2 Krav om tilgjengelig boenhet — www.dibk.no/regelverk/byggteknisk-forskrift-tek17/12/i/12-2/
- DiBK — TEK17 § 11-8 Brannceller — www.dibk.no/regelverk/byggteknisk-forskrift-tek17/11/iii/11-8
- DiBK — TEK17 § 13-6 Lyd og vibrasjoner — www.dibk.no/regelverk/byggteknisk-forskrift-tek17/13/iv/13-6
- DiBK — TEK17 § 12-7 Krav til utforming av rom — www.dibk.no/regelverk/byggteknisk-forskrift-tek17/12/ii/12-7
- Skatteetaten — Utleie av bolig — www.skatteetaten.no/person/skatt/hjelp-til-riktig-skatt/bolig-og-eiendeler/bolig-eiendom-tomt/utleie/
- Lovdata — Husleieloven — lovdata.no/lov/1999-03-26-17